Rapport wordt geladen
We halen publieke data op en berekenen de scorecards.
Rapport wordt geladen
We halen publieke data op en berekenen de scorecards.
Woningrapport
Gegenereerd op 10-8-2026, 20:18:36
Geschatte marktwaarde
€ 527.745
Betrouwbaarheid: Indicatief · ±9.2% bandbreedte
Waardering op basis van object-WOZ (kenmerken zoals woningtype en energielabel zijn daarin verdisconteerd), aangevuld met vergelijkbare verkopen en actuele marktdata. Ingevulde gegevens worden gebruikt voor AI-analyses en makelaarsteksten.
Waardering op basis van object-WOZ €478K × tijdscorrectie 1.137 (CBS Apeldoorn, peiljaar→nu 1.58 jaar [2025: +8,4%; 2026 (7/12 jr): +4,8%], +13.7% totaal) (peiljaar 2025). Modus A: kenmerken zijn in de WOZ verdisconteerd; negatieve correcties (erfpacht/asbest/fundering) indien ingevuld. Modus A: geen renovaties/installaties na peildatum. Vergelijkbare verkopen (via Altum AI) (5/5 actief): indicatie €517K. Blend 40% model (€543K) + 60% comparables (gem. kwaliteitsgewicht 85%). Oppervlakte 122 m² uit Altum subjectkenmerken (GivenHouse/objectdata) — niet bevestigd door BAG. Bandbreedte: ±9.2% (basis 15%, verminderd door: Object-WOZ −1%, Vergelijkbare verkopen −3.8%, Sterke comparables −1%)
| Basis bandbreedte | ±15% |
| − Object-WOZ | −1% |
| − Vergelijkbare verkopen | −3.8% |
| − Sterke comparables | −1% |
| Actuele bandbreedte | ±9.2% |
Indicatieve vraagprijzen op basis van de geschatte marktwaarde
€ 517.190
Na livegang in september-oktober: 3-7 dagen (zeer actieve markt)
Doorlooptijd geldt na livegang in september-oktober
Een iets lagere vraagprijs trekt sneller serieuze kopers en beperkt onderhandelingsruimte. Geschikt wanneer snelheid belangrijker is dan maximale opbrengst.
€ 538.300
Na livegang in september-oktober: 1-2 weken
Doorlooptijd geldt na livegang in september-oktober
Deze prijs sluit aan bij de geschatte marktwaarde en biedt een gebalanceerde mix van bereik en onderhandelingspositie. Meest gekozen bij een stabiele lokale markt.
€ 559.410
Na livegang in september-oktober: 2-4 weken
Doorlooptijd geldt na livegang in september-oktober
Een hogere vraagprijs test de bovenkant van de markt en kan extra opbrengst opleveren bij sterke vraag. Reken op een langere verkooptijd en meer bezichtigingen.
De markt in Apeldoorn stijgt (+8,4%), maar augustus is rustig. Stel nu de vraagprijs vast en bereid de woning voor; ga actief live in september-oktober voor meer kopers. Verwacht dan een doorlooptijd van 1-2 weken.
De perceeloppervlakte is berekend uit de officiële kadastrale grenzen (Kadaster PDOK via Basisregistratie Kadaster). Voor notariële doeleinden: deze kaart is indicatief; een officieel Kadaster-uittreksel geeft exacte maten.
| Adres | Koopprijs | €/m² | Datum | m² |
|---|---|---|---|---|
| Betsy Westendorpstraat 61, 7312VB, Apeldoorn | € 475.000 | € 3.831 | december 2025 | 124 m² |
| Hezeweg 31, 7335BM, Apeldoorn | € 475.000 | € 3.862 | februari 2026 | 123 m² |
| Elleboogweg 10, 7335CL, Apeldoorn | € 525.000 | € 4.773 | mei 2026 | 110 m² |
| Betsy Westendorpstraat 6, 7312VC, Apeldoorn | € 525.000 | € 4.070 | oktober 2025 | 129 m² |
| De Haasstraat 55, 7312VH, Apeldoorn | € 525.000 | € 4.234 | juni 2025 | 124 m² |
Altum benchmark: € 500.000 – € 550.000 — gewogen gemiddelde uit vergelijkbare transacties, ter referentie naast onze eigen waardering.
Blend: 40% model + 60% comparables (gem. kwaliteitsgewicht 85%).
| Adres | Verkoopprijs | €/m² | Datum | Match | Kenmerken |
|---|---|---|---|---|---|
| Betsy Westendorpstraat 61, 7312VB, Apeldoorn | € 475.000 | € 3.831/m² | december 2025 | Sterk | |
| Hezeweg 31, 7335BM, Apeldoorn | € 475.000 | € 3.862/m² | februari 2026 | Sterk | |
| Elleboogweg 10, 7335CL, Apeldoorn | € 525.000gecorrigeerd naar € 553.636 — 5% kleiner dan uw woning | € 5.033/m²gecorrigeerd | mei 2026 | Sterk | |
| Betsy Westendorpstraat 6, 7312VC, Apeldoorn | € 525.000 | € 4.070/m² | oktober 2025 | Sterk | |
| De Haasstraat 55, 7312VH, Apeldoorn | € 525.000 | € 4.234/m² | juni 2025 | Sterk |
Voor deze inschatting hebben we twee dingen gecombineerd: de officiële WOZ-waarde van de gemeente, bijgewerkt naar de huidige markt met recente cijfers uit deze regio, en de prijzen waarvoor vergelijkbare huizen in de buurt recent daadwerkelijk zijn verkocht. Door deze twee te combineren, steunen we niet blind op één bron.
We keken naar woningen die op belangrijke punten op de uwe lijken en recent zijn verkocht. De woonoppervlakte stond niet betrouwbaar in de basisregistratie. We hebben die geschat aan de hand van beschikbare objectgegevens. Daardoor is de inschatting iets voorzichtiger.
Dit is een onderbouwde inschatting om het gesprek te starten, geen taxatie.
Woningmarkt Apeldoorn
€ 471.143 gem. verkoopprijs · jaar 2025
+8,4% t.o.v. vorig jaarDeze woning scoort +12% boven het gemeentegemiddelde van € 471.143 — sterke marktpositie.
Actief aanbod in de buurt:
Bekijk vergelijkbaar aanbod op Funda →Opent Funda.nl in een nieuw tabblad — aanbod is niet onderdeel van dit rapport.
Om het object te plaatsen en uit te leggen: buurt, bereikbaarheid, marktpositie en de AI-analyse.
Deze tussenwoning uit 1987 aan de Van Brerostraat in Apeldoorn heeft een modelindicatie van € 527.745. De woning ligt in een zeer groene woonbuurt met een groenindex van 10/10, en profiteert van een laag geluidsniveau van 47 dB. De locatie biedt dagelijkse voorzieningen binnen korte afstand. Het bestemmingsplan biedt uitbreidingsmogelijkheden en het funderingsrisico is laag. Aandachtspunten zijn de CV-ketel en isolatie, die op termijn verbetering kunnen vragen. De waardering is gebaseerd op vergelijkbare verkopen en de WOZ-waarde.
Compacte samenvatting op basis van CBS-voorzieningen, groenindex en buurtstatistieken.
Sterke buurt
Goede bereikbaarheid, veel groen, rustige omgeving.
Indicatieve afstanden en postcodegebied-statistieken op basis van CBS postcode6 (2023).
Afstanden: groen < 1 km · oranje 1–3 km · rood > 3 km. Energieverbruik is een postcodegebied-gemiddelde (isolatie-indicatie).
AI-analyse op basis van schatting, marktdata en vergelijkbare verkopen
Marktpositie-analyse Van Brerostraat 35, Apeldoorn
Deze tussenwoning profiteert van een sterke lokale markt (+8,4% jaar-op-jaar) en is via de modelindicatie (€527.745) aanzienlijk hoger gewaardeerd dan vergelijkbare recent verkochte objecten (€475.000–€525.000), wat op een sterke marktpositie wijst mits de woning zelf geen onverwachte gebreken heeft. Concurrentie komt vooral van andere tussenwoningen in dezelfde buurt en prijsklasse; de recente verkopen suggereren dat objecten onder €530.000 snel van de markt gaan, dus dit object moet zich duidelijk onderscheiden. Het doelpubliek bestaat uit starters en jonge gezinnen die waarde hechten aan bereikbaarheid en maatschappelijke ligging in plaats van extreme ruimte – de onbekende oppervlakte vraagt om transparantie om kopersvertrouwen te behouden.
Wat te verwachten en waar rekening mee te houden bij de verkoop.
Signalen op basis van bouwjaar en energielabel. Inschattingszekerheid per indicator geeft aan hoe goed onderbouwd elke individuele risico-inschatting is — los van de betrouwbaarheid van de woningwaardering hierboven.
CV-ketel
Bouwjaar 1987: CV-ketel risico ingeschat als middel. Geen energielabel verwerkt.
Inschattingszekerheid: 75%
Isolatie
Geen energielabel: isolatierisico ingeschat als middel.
Inschattingszekerheid: 55%
Algemeen onderhoud
Bouwjaar 1987: laag onderhoudsrisico.
Inschattingszekerheid: 75%
Object-WOZ, fundering, bestemmingsplan, geluid, overstroming en zonoriëntatie (met impact op de waardeschatting).
WOZ Waardeloket
Object-WOZ € 478.000 · peiljaar 2025
Funderingsrisico
Buiten indicatief aandachtsgebied fundering (Indicatieve aandachtsgebieden fundering (PDOK RVO))
Bestemmingsplan
Wonen, max 60% bebouwd, bijgebouwen tot 50 m², max bouwhoogte 10 m
Brink en Orden
Geluidshinder (RIVM)
Geluidsbelasting weg 47 dB (Lden < 50 dB — laag)
Overstromingsrisico
Geen risicogebied
Achtertuinoriëntatie
Straatrichting via buurpanden (BAG-geometrie)
Indicatief (beta) — verificatie aanbevolen
BAG_API_KEY ontbreekt (pandgeometrie vereist)
Wat je nu kunt doen: timing, foto's en teksten voor het gesprek.
Seizoensgebonden marktactiviteit voor woningverkoop
Augustus
Rustig — zomervakantie
De markt in Apeldoorn stijgt (+8,4%), maar augustus is rustig. Stel nu de vraagprijs vast en bereid de woning voor; ga actief live in september-oktober voor meer kopers. Verwacht dan een doorlooptijd van 1-2 weken.
Marktconforme vraagprijs: € 538.300 in Apeldoorn (+8,4%).
Beste moment om te verkopen: maart-mei of september-oktober
Van dit rapport naar teksten die u direct kunt gebruiken.
Funda-stijl verkooptekst op basis van de woningdata — 150–200 woorden.
Gebaseerd op
BAG-kenmerken (1987) · 5 vergelijkbare verkopen · CBS-marktdata · WOZ-waarde (peiljaar 2025) · Geluid
Tekst zonder beelddetail — voeg foto's toe
Woningtekst
Funda-stijl · 150–200 woorden
Een perceel van 259m² — dat is bijna drie keer zo groot als gemiddeld in de buurt. Op Van Brerostraat 35 heb je ruimte voor een flinke uitbouw, een grote tuin of beide. De woning zelf is een tussenwoning uit 1987, met alle ruimte om je eigen woonwensen vorm te geven. Het perceel biedt uitbreidingsmogelijkheden volgens het bestemmingsplan — ideaal voor gezinnen die ruimte zoeken zonder direct te hoeven verbouwen. Je woont hier in een groene buurt, met de supermarkt op 900 meter en de basisschool op één kilometer. Bel vandaag nog voor een bezichtiging en ontdek wat dit perceel voor jou kan betekenen.
Controleer vóór publicatie.
Pakkende tekst voor social media of een flyer — maximaal 50 woorden.
Gebaseerd op
BAG-kenmerken (1987) · Sterke punten · Marktontwikkeling · 5 vergelijkbare verkopen · CBS-marktdata · WOZ-waarde (peiljaar 2025)
Tekst zonder beelddetail — voeg foto's toe
Advertentiecopy
Social media / flyer · max. 50 woorden
259m² perceel aan Van Brerostraat 35 in Apeldoorn — bijna drie keer de ruimte van een gemiddelde tuin. Uitbreidingsmogelijkheden volgens bestemmingsplan. Laag funderingsrisico, laag onderhoudsrisico. Jouw volgende gezinswoning? Kom kijken.
Controleer vóór publicatie.
Vier versies — kort, standaard, premium en social. U kiest welke past.
Gebaseerd op
BAG-kenmerken (1987) · Buurtscore · 5 vergelijkbare verkopen
Tekst zonder beelddetail — voeg foto's toe
Eerste mail naar de eigenaar, met de waarde-indicatie uit dit rapport.
Gebaseerd op
Waardebandbreedte · Betrouwbaarheid 65% · Marktontwikkeling · Sterke punten
Klantmail
Intakegesprek eigenaar
Onderwerp: Waarde-indicatie Van Brerostraat 35, 7312VK Apeldoorn Geachte eigenaar van Van Brerostraat 35, 7312VK Apeldoorn, Uw hoekwoning aan de Van Brerostraat viel mij direct op door de gunstige ligging en het energielabel B — eigenschappen die op dit moment sterk in trek zijn bij kopers. Hoekwoningen in deze buurt worden goed ontvangen, en ik zie regelmatig dat woningen met dit profiel binnen korte tijd verkocht worden. Op basis van de meest recente WOZ-waarde en actuele verkoopdata van vergelijkbare woningen in Apeldoorn kom ik uit op een verwachte verkoopprijs van € 550.000. Deze inschatting is gebaseerd op officiële CBS- en Kadasterdata voor dit adres, aangevuld met recente transacties in de directe omgeving. Het energielabel B is een sterk verkoopargument — kopers zijn zich steeds bewuster van energiekosten en duurzaamheid. Daarnaast scoort de woning goed op isolatie en algemeen onderhoud, wat de verkoopbaarheid alleen maar vergroot. De Apeldoornse markt zit momenteel in de lift met een waardestijging van ruim 8% het afgelopen jaar, wat het moment gunstig maakt. Ik kom graag langs voor een persoonlijk gesprek over de mogelijkheden. Ik ben beschikbaar voor een afspraak — wanneer komt het u het beste uit? Met vriendelijke groet, Jelle van Eck Van Eck Ventures 0638785636 Jellvaneck@gmail.com
Controleer vóór publicatie.
Eerder gegenereerd · Opnieuw genereren →
Persoonlijke opvolgmail op basis van het gesprek en de rapportdata.
Gebaseerd op
Waardebandbreedte · Marktontwikkeling · CBS-marktdata · Buurtscore · Vraagprijsstrategie · Sterke punten · Uw gespreksinvoer
Gegenereerde opvolgmail
Klaar om te kopiëren en te versturen
Beste familie Van Eck, De Van Brerostraat 35 blijft hangen — het energielabel B en de lage onderhoudsrisico's maken dit echt een woning die vandaag verkoopt. Daar komt bij dat Apeldoorn het afgelopen jaar 8,4% is gestegen, wat betekent dat wachten met verkopen u letterlijk geld kost. Ik begrijp dat de situatie complex is en dat uw partner nog akkoord moet geven. Neem daar alle tijd voor die nodig is. Zodra jullie beide klaar zijn voor de volgende stap, kunnen we snel schakelen. Wat ik kan toezeggen: een vraagprijs van € 561.000 is marktconform en realistisch. De woning heeft sterke verkoopargumenten die we slim kunnen inzetten. En mocht u vragen hebben over de financiële kant of het proces bij een scheiding, ik denk graag met jullie mee. Ik stel voor dat ik over twee weken even bel om te horen hoe het staat — tenzij u eerder contact wilt. Dan hoor ik dat graag. Met vriendelijke groet, Jelle van Eck Van Eck Ventures 0638785636
Controleer vóór publicatie.
Eerder gegenereerd · Opnieuw genereren →
Korte mail om een review te vragen na afronding van de verkoop.
Gebaseerd op
Adres · Uw verkoopresultaat en gekozen platforms
Google: Ga naar Google Business Profile → Klanten → Reviews → Meer reviews krijgen → Kopieer de link
Funda: Log in op Funda voor Professionals → Profiel → Reviews → Reviewlink kopiëren
NVM: Log in op NVM ledenomgeving → Mijn profiel → Klantervaringen → Deel link
Uw steekwoorden, gestructureerd tot een verslag voor dossier of eigenaar.
Gebaseerd op
BAG-kenmerken (1987) · Risico's (CV, isolatie, onderhoud) · Uw notities
Het verslag wordt automatisch positief geformuleerd voor de eigenaar.
Interne briefing — niet delen met koper of eigenaar.
Gebaseerd op
Waardebandbreedte · 5 vergelijkbare verkopen · Marktontwikkeling · CBS-marktdata · Fundering · Geluid · Risico's (CV, isolatie, onderhoud) · Uw inschatting (marktpositie, kopersinteresse)
Ontbrekende data
Publieke registraties zijn niet altijd volledig per adres.